Occupant, bailleur, locataire : qui doit assurer quoi

Un dégât des eaux se déclare dans un appartement loué, en copropriété, dont la canalisation défaillante est encastrée dans un mur porteur. Qui paie ? La question paraît technique ; elle est surtout mal posée. Il n’y a pas un responsable mais une chaîne d’obligations, dont chaque maillon correspond à un contrat distinct. Comprendre cette architecture évite de se retrouver découvert précisément là où l’on se croyait protégé.

Trois niveaux de couverture superposés

Dans un immeuble collectif loué, trois contrats coexistent.

Le contrat de la copropriété, souscrit par le syndic pour le compte du syndicat, couvre les parties communes et la responsabilité civile de l’ensemble.

Le contrat du propriétaire bailleur, qui couvre son lot en tant que bien immobilier et sa responsabilité de propriétaire.

Le contrat du locataire, qui couvre les risques locatifs, ses biens personnels et sa responsabilité civile.

Ces trois contrats ne se superposent pas parfaitement : il existe des zones de recouvrement — où deux assureurs peuvent intervenir — et des zones de vide, où personne n’est couvert si l’un des contrats manque.

Le locataire : une obligation légale

La loi du 6 juillet 1989 impose au locataire d’une résidence principale de s’assurer contre les risques locatifs : incendie, dégât des eaux, explosion. C’est le minimum légal.

Il doit remettre une attestation à la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. À défaut, celui-ci dispose de deux leviers : souscrire une assurance pour le compte du locataire et lui en refacturer le montant majoré d’un pourcentage plafonné, ou engager la résiliation du bail si une clause résolutoire le prévoit.

Attention à la portée exacte de cette obligation : l’assurance risques locatifs couvre les dommages causés au logement, pas les biens du locataire. Un incendie détruisant le mobilier laisse le locataire non indemnisé s’il n’a souscrit que le minimum. La multirisque habitation, qui ajoute la garantie des biens, le vol et la responsabilité civile vie privée, est indispensable en pratique — son contenu est détaillé dans assurance habitation : ce que couvre la multirisque.

En location meublée, l’obligation d’assurance du locataire s’applique également, sauf clause particulière pour les baux de courte durée ; le régime du bail meublé est présenté dans louer meublé ou vide.

Le propriétaire bailleur : l’assurance PNO

Le bailleur reste propriétaire du bien et engage sa responsabilité à ce titre, y compris pendant la location.

S’il loue un lot en copropriété, l’assurance de responsabilité civile est obligatoire depuis la loi ALUR. Dans les faits, cette obligation minimale est très insuffisante : elle ne couvre ni le bâti, ni la perte de loyers, ni les recours.

L’assurance propriétaire non occupant répond à ces besoins, et couvre notamment les périodes de vacance locative, les sinistres dont l’origine se situe dans les parties privatives du lot, et les cas où le locataire n’est pas assuré ou mal assuré. Son fonctionnement fait l’objet de l’assurance PNO.

Un point souvent ignoré : le contrat multirisque d’un propriétaire occupant ne se transforme pas automatiquement en contrat bailleur lors de la mise en location. Il faut déclarer le changement d’usage, faute de quoi la garantie peut être refusée.

Le propriétaire occupant

En maison individuelle, il n’est soumis à aucune obligation légale d’assurance. Sa banque l’exigera cependant tant que le prêt court, puisque le bien constitue la garantie — une condition légitime, à distinguer des produits qu’un établissement ne peut pas imposer, comme le rappelle domiciliation des revenus.

En copropriété, il doit au minimum souscrire une responsabilité civile, et a tout intérêt à prendre une multirisque complète.

La copropriété : ce que couvre le contrat collectif

Le contrat souscrit par le syndic couvre les parties communes : toiture, façades, cage d’escalier, ascenseur, canalisations communes, et la responsabilité civile du syndicat.

La frontière entre parties communes et privatives est définie par le règlement de copropriété, et elle réserve des surprises. Selon les immeubles, les fenêtres, les volets, les balcons, les canalisations encastrées ou les revêtements de sol peuvent relever de l’un ou l’autre régime.

Cette lecture est essentielle avant d’acheter, au même titre que l’examen des procès-verbaux d’assemblée générale décrit dans acheter en copropriété. Elle détermine qui paie quoi en cas de sinistre, et qui supporte les travaux.

Beaucoup de contrats collectifs comportent une extension dite « multirisque immeuble » couvrant également les parties privatives pour certains risques. Vérifier son existence évite de payer deux fois pour la même garantie — ou de croire à tort être couvert.

Les zones de vide les plus fréquentes

Le logement vacant entre deux locataires. Le contrat du locataire sortant a cessé, celui du suivant n’a pas commencé. Sans PNO, le bien n’est couvert par personne.

Le locataire non assuré. Le bailleur découvre souvent le problème au moment du sinistre. Le locataire est certes responsable, mais un locataire insolvable ne répare rien.

La location saisonnière ou de courte durée. Les occupants ne souscrivent généralement aucune assurance, et les contrats classiques excluent fréquemment ce type d’exploitation. Une extension spécifique est nécessaire.

Le bien mis à disposition gratuitement à un proche. L’occupant à titre gratuit n’est pas un locataire ; sa situation doit être déclarée à l’assureur.

Les travaux en cours. Les dommages survenant pendant un chantier relèvent des assurances du constructeur et, le cas échéant, d’une dommages-ouvrage que le maître d’ouvrage doit souscrire.

Comment se règle un sinistre entre les trois niveaux

Depuis 2018, la convention IRSI organise le règlement des dégâts des eaux et incendies de faible ampleur entre assureurs, pour éviter des expertises croisées interminables.

Le principe : un assureur gestionnaire est désigné — celui de l’occupant du local sinistré — et il prend en charge l’indemnisation, les recours entre assureurs étant traités ensuite entre professionnels selon des barèmes convenus. En dessous d’un certain seuil de dommages, les recours sont même abandonnés.

Pour l’assuré, cela signifie une chose simple : déclarez à votre propre assureur, quel que soit l’endroit d’où provient le sinistre. C’est lui qui organisera la suite. La marche à suivre est détaillée dans déclarer un sinistre et, pour les conflits de voisinage, dans dégât des eaux entre voisins.

Le cas particulier de la colocation

En colocation, chaque colocataire doit être assuré. Deux montages existent.

Un contrat unique au nom de tous les colocataires, chacun figurant comme assuré. C’est la formule la plus simple, mais elle suppose une entente durable et une gestion des entrées et sorties.

Des contrats individuels, chacun assurant sa responsabilité et ses biens. Plus souple en cas de rotation, plus coûteux au total.

Le bailleur peut également souscrire une assurance pour le compte des colocataires et en répercuter le coût, ce que la loi autorise expressément dans ce cas de figure.

La responsabilité du locataire : présomption et limites

Un principe ancien du droit des baux pèse sur le locataire : il est présumé responsable des dégradations survenues pendant la location, ainsi que de l’incendie, sauf à prouver que le sinistre provient d’un cas fortuit, d’un vice de construction ou de la propagation d’un feu venu d’un immeuble voisin.

Cette présomption explique l’obligation d’assurance des risques locatifs : elle couvre précisément cette responsabilité vis-à-vis du propriétaire.

Elle connaît des limites importantes. Le locataire n’est pas tenu de la vétusté, ni de l’usure normale, ni des réparations qui incombent au bailleur — gros œuvre, toiture, canalisations encastrées, remplacement d’équipements hors d’usage. Un chauffe-eau qui rend l’âme après quinze ans n’est pas une dégradation locative.

La frontière entre réparations locatives et réparations du bailleur est fixée par décret. Elle détermine non seulement qui paie l’entretien courant, mais aussi ce qui peut être retenu sur le dépôt de garantie à la sortie.

D’où l’importance de l’état des lieux contradictoire, à l’entrée comme à la sortie, seule pièce permettant de distinguer une dégradation d’une usure. Un état des lieux d’entrée sommaire rend toute retenue contestable, et prive le bailleur de tout recours utile — ce qui rend d’autant plus nécessaires les protections examinées dans garanties du bailleur : caution, Visale ou GLI.

La check-list selon votre situation

Locataire : multirisque habitation complète, avec capital mobilier évalué sérieusement. Attestation remise au bailleur chaque année.

Bailleur en copropriété : PNO, et vérification annuelle de l’attestation du locataire. Déclaration du changement d’usage à l’assureur lors de la mise en location.

Bailleur en maison individuelle : PNO, indispensable puisqu’aucun contrat collectif n’existe.

Copropriétaire occupant : multirisque, après lecture du règlement pour identifier ce que couvre le contrat collectif.

Propriétaire de maison individuelle : multirisque, exigée par la banque pendant le prêt, et conseillée ensuite.

Dans tous les cas, une révision annuelle s’impose. Un changement de situation — mise en location, travaux, départ des enfants — rend un contrat inadapté sans que personne ne vous avertisse, et les conséquences n’apparaissent qu’au moment du sinistre.

Ce qu’il faut retenir

Chaque occupant assure ce qu’il occupe, chaque propriétaire ce qu’il possède, et la copropriété ce qui est commun. Les vides de couverture apparaissent toujours aux jointures : logement vacant, locataire non assuré, changement d’usage non déclaré. Vérifier ces trois points une fois par an suffit à les éviter. Une dernière recommandation : conservez, dans un même dossier, l’attestation de votre propre contrat, celle du locataire le cas échéant, et une copie des conditions du contrat de la copropriété. Le jour d’un sinistre, disposer des trois en quelques minutes fait gagner des semaines dans le traitement du dossier.