Encadrement des loyers : villes concernées, plafonds et recours

Deux dispositifs portent des noms voisins et sont régulièrement confondus. Le premier limite l’évolution des loyers en zone tendue. Le second plafonne leur niveau dans les agglomérations qui ont demandé à l’expérimenter. Un bailleur peut être soumis au premier sans l’être au second.

Encadrement de l’évolution, et encadrement du niveau

L’encadrement de l’évolution s’applique dans toutes les communes classées en zone tendue — plus d’un millier en France. Il interdit, à la relocation, de fixer un loyer supérieur à celui payé par le précédent locataire, revalorisé au plus de l’indice de référence des loyers. Des exceptions existent en cas de travaux significatifs ou de loyer manifestement sous-évalué.

L’encadrement du niveau est plus contraignant : il impose un plafond en euros par mètre carré, fixé chaque année par arrêté préfectoral. C’est le dispositif dont il est question lorsqu’on parle d’« encadrement des loyers » dans la presse.

Où s’applique le plafonnement

Le dispositif repose sur le volontariat des collectivités, et la liste s’est étoffée au fil des années. Y figurent notamment Paris, Lille et les communes associées, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, plusieurs intercommunalités de Seine-Saint-Denis, ainsi que l’agglomération du Pays Basque.

Cette liste évolue : d’autres collectivités ont engagé des démarches, et l’expérimentation a fait l’objet de prorogations successives. Avant de fixer un loyer, vérifiez le dernier arrêté préfectoral applicable à la commune concernée.

Comment se lit un plafond

L’arrêté publie, pour chaque quartier et chaque catégorie de logement, trois valeurs en euros par mètre carré de surface habitable :

• le loyer de référence minoré ;
• le loyer de référence ;
• le loyer de référence majoré, égal au loyer de référence augmenté de 20 %.

Les catégories croisent le nombre de pièces, l’époque de construction et le caractère meublé ou non — un meublé bénéficiant d’un plafond plus élevé.

Le loyer hors charges ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré multiplié par la surface. Pour un logement de 46 m² dans un secteur où le majoré est à 17,04 €/m², le plafond s’établit donc à 784 € hors charges.

Toute annonce doit afficher le loyer de référence majoré et, le cas échéant, le montant du complément de loyer. C’est une obligation, pas un usage.

Le complément de loyer

Un bailleur peut dépasser le plafond en appliquant un complément de loyer, à condition que le logement présente des caractéristiques exceptionnelles de localisation ou de confort, déterminantes pour la comparaison avec les logements de la même catégorie, et non déjà prises en compte dans la catégorie.

Une vue remarquable, une terrasse de grande taille, une hauteur sous plafond inhabituelle peuvent le justifier. Une cuisine équipée, un ascenseur ou une rénovation récente, non : ce sont des équipements attendus. Certaines commissions ont également écarté les compléments appliqués à des logements présentant par ailleurs des défauts — une passoire thermique avec vue, par exemple.

Le complément doit figurer distinctement au bail et dans l’annonce.

Les recours du locataire

Un locataire qui estime son loyer supérieur au plafond dispose de trois ans à compter de la signature pour agir. La procédure est graduée :

1. Demande amiable au bailleur, par écrit, avec le calcul du plafond applicable.
2. Sans réponse ou en cas de refus, saisine de la commission départementale de conciliation — gratuite, dans un délai de quatre mois pour contester un complément de loyer.
3. À défaut d’accord, saisine du juge des contentieux de la protection.

Le bailleur s’expose par ailleurs à une amende administrative prononcée par le préfet, qui peut atteindre plusieurs milliers d’euros, et à l’obligation de rembourser le trop-perçu.

Ce que cela change côté bailleur

L’encadrement n’interdit pas de louer ni de rentabiliser : il impose de fixer le loyer avant de publier l’annonce, à partir de l’arrêté en vigueur, et de documenter tout complément. Un loyer plafonné correctement calculé et affiché ne se conteste pas.

L’erreur la plus fréquente que nous voyons n’est pas la mauvaise foi : c’est l’application d’un arrêté périmé, ou le rattachement du logement à la mauvaise catégorie. Les deux se vérifient en dix minutes.

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Les dispositifs décrits évoluent régulièrement, tant dans leur périmètre géographique que dans leur calendrier. Vérifiez l’arrêté préfectoral en vigueur avant de fixer un loyer — c’est ce que nous faisons pour chacun des biens que nous mettons en location.

Les autres obligations du bailleur

L’encadrement des loyers n’est qu’une pièce d’un ensemble. Le choix entre location nue et meublée détermine la durée du bail, le préavis et la fiscalité applicable : les deux régimes sont comparés dans louer meublé ou vide, et leur traitement fiscal dans revenus fonciers : micro-foncier, réel et déficit.

Côté sécurisation, trois dispositifs protègent le bailleur contre l’impayé, avec des règles de cumul qu’il faut connaître : voir garanties du bailleur : caution, Visale ou GLI.

Côté assurance, la mise en location impose de basculer d’un contrat d’occupant vers une assurance PNO, et d’exiger chaque année l’attestation du locataire, comme le rappelle occupant, bailleur, locataire : qui doit assurer quoi.