DPE : ce que la classe énergétique change à la vente et à la location

Depuis juillet 2021, le diagnostic de performance énergétique n’est plus un document indicatif : il est opposable. Un acquéreur ou un locataire qui constate un écart entre la classe affichée et la réalité peut engager la responsabilité du vendeur, du bailleur ou du diagnostiqueur. Cette bascule juridique a transformé une formalité en élément central de la négociation.

Comment se lit une étiquette

Le DPE attribue deux lettres, de A à G : l’une pour la consommation d’énergie primaire en kWh/m²/an, l’autre pour les émissions de gaz à effet de serre en kg CO₂/m²/an. Depuis 2021, c’est la moins bonne des deux qui détermine la classe finale — un logement très peu consommateur mais chauffé au fioul peut ainsi se retrouver classé E.

L’étiquette s’accompagne obligatoirement d’une estimation des dépenses annuelles d’énergie, exprimée en fourchette. C’est souvent le chiffre le plus parlant pour un acquéreur : il traduit la lettre en euros.

Le calendrier des interdictions de location

C’est le point qui pèse le plus lourd sur la valeur d’un bien locatif. Le calendrier adopté par la loi Climat et Résilience échelonne les interdictions de mise en location :

• Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023 : les logements consommant plus de 450 kWh/m²/an (les « G+ ») ne peuvent plus être loués.
• Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 : l’ensemble de la classe G est concerné.
• Au 1ᵉʳ janvier 2028 : la classe F suivra.
• Au 1ᵉʳ janvier 2034 : la classe E.

Concrètement, un logement classé F acheté aujourd’hui doit avoir fait l’objet de travaux avant 2028 pour rester louable. C’est une donnée à intégrer au plan de financement, pas une contrainte lointaine.

À noter : ces interdictions concernent la remise en location et le renouvellement de bail. Un bail en cours n’est pas annulé du jour au lendemain, mais le logement devient un « logement non décent », ce qui ouvre au locataire des voies de recours.

Le gel des loyers

Depuis août 2022, les loyers des logements classés F et G ne peuvent plus être révisés, ni à la relocation, ni en cours de bail au titre de l’indice de référence. Pour un bailleur, une passoire thermique cumule donc deux handicaps : un loyer bloqué et une échéance d’interdiction.

L’audit énergétique à la vente

Vendre une maison individuelle ou un immeuble en mono-propriété classé F ou G impose, depuis avril 2023, de fournir un audit énergétique en plus du DPE. L’obligation a été étendue à la classe E depuis le 1ᵉʳ janvier 2025.

L’audit ne se contente pas de constater : il propose deux scénarios de travaux chiffrés, dont l’un doit permettre d’atteindre au moins la classe C. Comptez 500 à 1 000 € et deux à trois semaines de délai — à anticiper avant la mise en vente, pas au moment du compromis.

Les appartements en copropriété n’y sont pas soumis : c’est le DPE collectif de l’immeuble qui prend le relais.

L’effet sur le prix

Sur le marché, l’écart de prix entre deux biens comparables séparés de plusieurs classes énergétiques est devenu mesurable. Les notaires parlent de « valeur verte » : selon les régions et les types de biens, la décote observée sur les logements classés F ou G par rapport à un bien de classe D se situe généralement entre 5 et 15 %, avec des écarts plus marqués sur les maisons que sur les appartements.

Cette décote n’est pas mécanique. Elle dépend surtout de la faisabilité des travaux : une passoire facile à isoler se négocie mieux qu’un bien dont la rénovation se heurte à une contrainte architecturale ou à une copropriété bloquée.

Ce que nous conseillons avant de mettre en vente

Faites réaliser le DPE tôt. Il est valable dix ans et conditionne la stratégie de prix. Le découvrir au moment de signer le compromis, c’est se priver de toute marge de manœuvre.

Chiffrez les travaux plutôt que de les subir. Un devis d’artisan présenté à l’acquéreur vaut mieux qu’une décote négociée à l’aveugle. Un acheteur qui sait qu’il en a pour 18 000 € négociera rarement au-delà de ce montant ; face à l’inconnu, il négociera bien plus.

Vérifiez les aides mobilisables. MaPrimeRénov’ et les certificats d’économies d’énergie peuvent couvrir une part substantielle du coût, et cet argument se transmet à l’acquéreur.

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Les dates et seuils indiqués reflètent la réglementation applicable à la date de mise à jour de cet article. Le calendrier ayant déjà été amendé à plusieurs reprises, vérifiez l’état du droit en vigueur avant toute décision — nous le faisons systématiquement pour les biens que nous commercialisons.

Ce que la classe énergétique change au financement et à la fiscalité

Un logement mal classé coûte plus cher à financer : la banque prend sa garantie sur le bien et mesure le risque de dévalorisation, ce qui pèse sur les conditions obtenues, comme le montre comment se construit une offre de prêt.

À l’inverse, la rénovation ouvre des leviers. L’acquisition dans l’ancien avec travaux représentant au moins un quart du coût de l’opération ouvre droit au prêt à taux zéro sous conditions de ressources. Et pour un bailleur, les travaux de rénovation énergétique alimentent le déficit foncier, mécanisme expliqué dans revenus fonciers : micro-foncier, réel et déficit.

Côté location, la classe conditionne désormais la possibilité même de louer, ce qui pèse sur le choix du régime exposé dans louer meublé ou vide.

Enfin, un mauvais DPE est un argument de négociation documenté, à manier selon la méthode décrite dans négocier le prix d’un bien.